Vragen over het werk van architecten
De kosten hangen af van de omvang en complexiteit van het project. Vaak wordt gewerkt met een percentage van de bouwsom of een vaste prijsafspraak.
Afhankelijk van de schaal kan het ontwerptraject enkele weken tot maanden duren. De bouw zelf neemt meestal enkele maanden tot een jaar in beslag. Een voorbeeld voor een nieuwe woning: overleg en schetsontwerp 4 weken, vooroverleg omgevingsdienst 6 weken, uitwerken naar definitief ontwerp en constructies 4 weken, aanvraag vergunning 8 weken, = ontwerp en vergunning 22 weken. Uitzoeken aannemer, deels gelijktijdig maar de ervaring leert dat je offertes en prijzen helder hebt na ca. 6 weken. De goede voorbereiding betaald zich uit met goed te vergelijken aanbiedingen. Na gunning moet het project nog op de planning van de aannemer gezet worden. Ook wil je vaak niet in de winter beginnen met de fundering. Het hele voorbereidingstraject tot aan start bouw kan zo al richting 1 jaar gaan. Mochten er onderzoeken nodig zijn op gebied van archeologie, bodem of flora/fauna dan kan dit vertragend werken. Zeker op gebied van flora/fauna kan het monitoren van dieren en het eventueel verhuizen hiervan enorm veel tijd in beslag nemen. En het kan ook voorkomen dat een plan niet (deels) binnen de bestemming valt waardoor belangen van anderen en omgeving extra moeten worden afgewogen. De conclusie moet zijn dat je beter vroeg kunt beginnen met het ontwerp/-architectenwerk. De tijd tussen verlening van de vergunning en start bouw is eigenlijk nooit een probleem. Deze kan prima 1 jaar of meer zijn, is de ervaring.
De belangrijkste stappen zijn: oriëntatie, ontwerp, vergunningen, aanbesteding, uitvoering en oplevering. Een architect begeleidt je door dit hele proces.
Bij nieuwbouw of verbouwing is vaak een omgevingsvergunning nodig. De architect toetst het ontwerp aan het bestemmingsplan en het BBL - Besluit Bouwwerken Leefomgeving. Je hoeft dus zelf niks te weten over regelgeving, daar huur je een architect, adviseurs en een aannemer voor in. Twijfel je of een project vergunningsplichtig is, dan kan een architect dit voor je uitzoeken. Bedenk dat de begeleiding van een architect heel vaak voordelen met zich mee brengt, ook als er geen vergunning nodig is. Een architect stelt de juiste vragen en zet daarmee aan tot het maken van goede keuzes. Een architect let op het ontwerp en heeft ook als doel om iets moois neer te zetten. Alleen iets praktisch neerzetten doet de grote uitgave tekort. Een architect bereid het plan onafhankelijk voor en maakt keuzes die goed zijn voor de opdrachtgever, niet voor anderen. Met een gedegen plan en werkomschrijving kunnen er vergelijkbare aanbiedingen worden opgevraagd waarin kwaliteit en bouwkosten worden afgewogen. Een goede voorbereiding betaalt zich hier letterlijk uit. Een architect heeft kennis van (lokale) regelgeving en zorgt dat al het benodigde afgevinkt wordt. Later zijn er dan geen verrassingen meer.
Architecten houden rekening met isolatie, materiaalkeuze, oriëntatie en installaties. Nieuwbouw moet voldoen aan de BENG-normen (Bijna Energie Neutraal Gebouw). De bouwregelgeving is al steeds meer duurzaam, denk aan aardgasvrij en energieopwekking. Voor de opdrachtgever die verder wil gaan dan de standaard huurt een geschikte architect in. Bij Jordesign is er veel kennis op gebied van meer duurzaamheid en voetafdruk die we achterlaten op de wereld. Mocht je echt willen pionieren dan kan bouwkundig adviesbureau Jordesign je hierin bij staan.
Elke architect heeft een eigen benadering, maar een goed ontwerp sluit altijd aan bij de wensen van de opdrachtgever, de plek en het budget. Bij Jordesign is het zeker niet zo dat een bouwstijl je wordt opgelegd. Een belangrijk deel van het ontwerpproces is dat de opdrachtgever zijn wensen bij de architect kwijt kunt.
Er zijn regelmatige overleggen tijdens ontwerp en uitvoering. De architect fungeert als aanspreekpunt tussen opdrachtgever, aannemer en andere partijen.
Een realistische kostenraming en heldere afspraken met aannemers helpen om binnen budget te blijven. De architect bewaakt dit tijdens de uitvoering. Het doel bij Jordesign is dat je met zo min mogelijk open eindjes kunt starten met de bouw. Open eindjes zijn vaak de bron voor meerwerk of stelposten die te laag zijn ingezet.
De aannemer voert het werk uit, terwijl de architect toezicht kan houden en controleert of er volgens tekening en bestek gebouwd wordt. Dat toezicht is niet altijd nodig. Bij Jordesign hebben we vertrouwen in de aannemer, zeker als het een bekende is. Bovendien zijn bouwtekeningen erg compleet waardoor iedere aannemer weet waar hij aan toe is.
Als de bestaande constructie slecht is of aanpassingen duurder zijn dan nieuwbouw, kan sloop en nieuwbouw financieel en technisch verstandiger zijn. De bouwvoorbereiding kan soms makkelijker zijn onder de noemer verbouwen maar een aannemer werkt weer fijner en preciezer als iets nieuw kan worden opgetrokken.
Je bent zelf opdrachtgever voor ontwerp en bouw. De architect begeleidt je bij ontwerpkeuzes, vergunningen en selectie van uitvoerende partijen. Jordesign heeft veel ervaring met opdrachtgevers die grip willen houden en regelmatig ook zelf bepaalde werkzaamheden uitvoeren. Dit mede om kosten te besparen maar het geeft je ook dat extra gevoel wanneer je later op de bank zit, in je eigen gebouwde omgeving.
Dat mag zeker, maar alleen een geregistreerd architect mag de titel ‘architect’ voeren. Bij Jordesign is lange ervaring in ontwerp, regelgeving, uitvoering en bouwtechniek aanwezig. Wij hebben deze registratie niet. De ontwerper/tekenaar staat dicht bij de praktijk en kan denken als een aannemer, wanneer dat nodig is. Realistisch ontwerpen waarbij de architectuur niet heilig wordt verklaard, dat past ons bij Jordesign goed.
De architect helpt bij het aanpassen van de planning of het ontwerp. Vertraging kan soms worden beperkt door tijdig overleg met gemeente en aannemer.
De aannemer is verantwoordelijk voor de uitvoering, maar de architect heeft een zorgplicht voor het ontwerp. Garantievoorwaarden verschillen per project en partij. Nieuwe projecten worden in de bouwfase getoetst door een derde partij (WKB - Wet KwaliteitsBorging) en niet meer door gemeente of omgevingsdienst. Deze 'borger' huurt de opdrachtgever in en een architect kan je daar bij helpen.